Algemeen

 

december 2010

Rechtsbescherming.

Via het huurrecht heeft de huurder rechtsbescherming. Essentieel hierbij is het recht op ongestoord woongenot en het recht op een  redelijk onderhouden woning. De huurprijsvaststelling sluit hierop aan via het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Bij een voorkomende renovatie geldt een wettelijke extra bescherming van de huurder. Het renovatieplan moet, om van een redelijk plan te kunnen spreken dat in principe door de woningcorporatie kan worden uitgevoerd, tenminste de instemming verkrijgen van 70% van de huurders. Hierdoor is een redelijke mate van zeggenschap van de huurders over het renovatieplan verzekerd. Op grond van deze regeling kan als principe worden aangenomen dat de corporatie er naar zal streven dat het renovatieplan ook voor de huurders een  redelijk plan  vormt. Wordt hieraan niet voldaan dan is de kans immers heel groot dat de 70%-instemming niet zal worden gehaald.

Wat is renovatie?

Er is sprake van een renovatie wanneer door de uit te voeren werkzaamheden ook woningverbetering ontstaat waarvoor de huur wordt verhoogd. In dat geval worden alle te verrichten werkzaamheden geacht deel uit te maken van het renovatieproject.

Bij renovatie kan de huurder aan de hand van de aard en de gevolgen van de te verrichten werkzaamheden en de eventuele bijkomende extra belastende persoonlijke omstandigheden aanspraak maken op de toekenning van een verhuisvergoeding (ruim € 5.000 minimaal) en op de beschikbaarstelling van een wisselwoning gedurende de duur van de uitvoering van de werkzaamheden. In voorkomende gevallen bestaat ook recht op vergoeding van geleden schade.

Is terugkeer naar de gerenoveerde woning niet mogelijk (bijvoorbeeld door sloop of samenvoeging van twee woningen) dan wordt in Amsterdam tevens een stadsvernieuwingsurgentiebewijs verstrekt.

De SV-urgentie geeft voorrang bij de inschrijving voor vervangende woonruimte via Woningnet.

De Amsterdamse Kaderafspraken.

Huurders in Amsterdam hebben ook te maken met de Amsterdamse Kaderafspraken (te downloaden via de website van de Dienst Wonen) bij sloop, samenvoeging of renovatie van de gehuurde woning.

Gunstig voor de huurder is de goed uitgewerkte werkwijze bij het uitvoeren van draagvlakmetingen. Aanmerkelijk minder goed is de renovatieparagraaf (onder punt 2.2 van de Kaderafspraken) uitgewerkt. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen een ingrijpende en een niet ingrijpende renovatie. Dit onderscheid wordt niet duidelijk omschreven waardoor de indruk wordt gevestigd dat toekenning van de verhuisvergoeding slechts van toepassing is bij sloop of samenvoeging van de gehuurde woning. In de rijksregeling ontbreekt dit onderscheid volledig en is het criterium voor de toekenning van de verhuisvergoeding gelegd bij de aard van de te verrichten werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de huurder in samenhang met eventuele persoonlijke, extra belastende omstandigheden van de kant van de huurder. De vraag of terugkeer naar de oorspronkelijk gehuurde woning nu wel of niet mogelijk is speelt in de rijksregeling geen rol. Het lijkt er erg op dat dit gegeven bij de woningcorporaties nu juist wel een grote rol speelt omdat dit gegeven het antwoord lijkt te bepalen op de vraag of de woning bij de uitvoering van de werkzaamheden al dan niet bewoonbaar is.

Zo is voor de complexrenovatie van het Plan van Gool beslist dat de woning gedurende de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden bewoonbaar is. De door het rijk bepaalde beoordelingscriteria zijn bij deze beslissing niet betrokken.

De Rijksregeling gaat voor de Kaderafspraken.

Wij hebben op grond van de in 2008 uitgevoerde renovatiewerkzaamheden  het standpunt ingenomen dat  tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de woning in principe niet bewoond kan worden. Hieruit volgt dat de door het Rijk bepaalde regeling toegepast  zou moeten worden. Overigens wordt dit standpunt bevestigd door de uitspraak van de kantonrechter in het door de corporaties aangespannen kort geding in september 2009.


Deze website gebruikt cookies en wij zijn wettelijk verplicht uw toestemming te vragen voor het plaatsen van cookies Lees onze Privacy Verklaring