november 2010
Het eerste renovatieplan (maart 1988).
Dit plan is in 1988 gemaakt. De kernpunten van het plan waren: het plaatsen van dubbele beglazing in de pui en het aanbrengen van individuele cv-ketels in de woningen. De indeling van de bestaande pui werd gehandhaafd; wel moest in verband met het veel groter gewicht van de dubbele beglazing de aluminiumconstructie aanmerkelijk worden versterkt. Het aanbrengen van individuele cv-ketels in de woningen bleek voor zeer veel huurders een onoverkomelijk bezwaar, onder andere omdat in de woningen een afvoermogelijkheid voor de rookgassen ontbreekt. Het plan behaalde op geen stukken na de vereiste 70% ja-stemmen. Ondanks de door het Rijk toegezegde isolatie-subsidie van fl. 5 miljoen bliezen de corporaties vervolgens het hele plan af. De toen al noodzakelijke vernieuwing van de collectieve stookinstallaties werd zodoende op de lange baan geschoven.
Een beknopt overzicht van de gang zan zaken tussen 1988 en 2000 vindt u hier.
Het tweede renovatieplan (2000).
In het jaar 2000 maakten de corporaties kenbaar opnieuw over de renovatie van gedachten te willen wisselen.
Sinds de start van het intensieve overleg met de Bewonersvereniging en de huurders is het nodige gebeurd als gevolg waarvan het renovatieplan een aantal keren ingrijpend werd gewijzigd.
In het kort was de gang van zaken als volgt:
De jaren 2000 tot 2005
Aanvankelijk werd een revitaliseringsplan ontwikkeld. Dit voorzag in zeer vergaande veranderingen ten opzichte van de bestaande situatie. De belangrijkste veranderingen waren:
- het samenvoegen van ruim een derdedeel van alle woningen
- het ingrijpend wijzigen van de buitenruimte van het complex, zowel wat betreft de groen- als de parkeervoorzieningen. Voor een deel zouden de parkeervoorzieningen ondergronds worden aangebracht
- het veranderen van de gesloten gevel van de woonkamer in openslaande deuren
- het afsluiten van alle toegangen tot de beide bovenstraten in het complex.
In een artikel van de ArchitectenCie is het revitaliseringsplan uiteengezet.
In 2002 werd door Regioplan een groot en uitgebreid 'woonwensen-onderzoek' onder de huurders van een woning in het complex uitgevoerd. Vervolgens bleek dat het samenvoegen van een groot aantal woningen niet mogelijk zou zijn omdat de corporaties hiervoor afhankelijk waren van de vrijwillige medewerking van vele huurders om de huur te beëindigen. Vrijwel geen enkele huurder bleek hiertoe bereid te zijn. Zo verdween dit onderdeel uit het plan. Vervolgens verdween ook het onderdeel ter zake van de wijzigingen van de buitenruimte uit het plan.
In oktober 2005 werd het sterk vereenvoudigde plan in stemming gebracht bij de zittende huurders. Een zeer groot deel van de huurders wees het revitaliseringsplan af.
De jaren 2006 en 2007
In januari 2006 werd een aangepaste versie van het door de huurders afgewezen revitaliseringsplan aan de huurders voorgelegd. Hierin waren de openslaande deuren in de woonkamer vervangen door openslaande ramen. Tevens werden enkele andere aanpassingen aangebracht. Ook dit plan werd in stemming gebracht bij de zittende huurders. Na het tellen van de stemmen werd vastgesteld dat 72% van de huurders vóór de uitvoering van het renovatieplan was. De corporaties trokken hieruit de conclusie dat een voldoende draagvlak bij de huurders bestond voor de uitvoering van het plan. Pas veel later zou blijken dat die conclusie niet klopte omdat het percentage niet berekend had moeten worden aan de hand van het aantal uitgebrachte stemmen maar aan de hand van het aantal zittende huurders. Zou dit indertijd zijn gebeurd dan zou toen al zijn gebleken dat niet meer dan 56% van de zittende huurders met het plan instemde. Dat is veel te weinig om te kunnen spreken van een voldoende draagvlak bij de huurders.
De door de corporaties gemaakte fout (die nog steeds verwondering wekt omdat zij toch hadden moeten weten hoe de percentages berekend moesten worden) werd in 2009 ontdekt door de in 2000 afgetreden secretaris van de vereniging, mevrouw Gerrie de Ruiter. Bij het in september 2009 door de corporaties tegen een aantal huurders aangespannen kort geding speelde deze fout een belangrijke rol in het voordeel van de gedaagde huurders.
Al voor de stemming was het duidelijk geworden dat het afsluiten van alle toegangen tot de bovenstraten in het complex een probleem zou opleveren omdat alle straten in het complex niet alleen op grond van hun functie, maar ook door verjaring openbare wegen waren. Op openbare wegen mag niet worden gebouwd. Om dat mogelijk te maken moet de gemeenteraad of de stadsdeelraad een besluit nemen om de betreffende wegen aan de openbaarheid te onttrekken. Elders op de website wordt dit punt verder behandeld.
Zij het met enkele onderbrekingen werkten de corporaties na de stemming in maart 2006 tot aan september 2008 aan de voorbereiding van de uitvoering van het renovatieplan.
In november 2006 verkregen de corporaties een bouwvergunning van het stadsdeel. Hiertegen werden bezwaren gemaakt. In mei 2007 keurde de stadsdeelraad het wegonttrekkingsverzoek van de corporaties goed. Zowel ten aanzien van de bouwvergunning als het wegonttrekkingsverzoek zijn beroepschriften ingediend bij de bestuursrechter en bij de Raad van State. De Bestuursrechter besliste dat het wegonttrekkingsbesluit van de Deelraad niet in stand kon blijven. Het besluit werd door de kantonrechter vernietigd als gevolg waarvan alle straten in het complex nog steeds openbare wegen zijn. Hiernaast besliste de kantonrechter dat alle rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand konden blijven. Dat betekent dat de corporaties de afsluitvoorzieningen toch zouden mogen aanbrengen. Tegen dit onderdeel van de uitspraak is beroep aangetekend bij de Raad van State. Dit beroep is afgewezen. Het bij de Bestuursrechter ingediende beroepschrift tegen de bouwvergunning is afgewezen. Ook hiertegen is beroep aangetekend bij de Raad van State. Ten aanzien van één onderdeel dat betrekking heeft op de grootte van de aan te leggen entreegebouwen is de behandeling door de Raad van State nog niet afgesloten.
Het jaar 2008
De corporaties begonnen op 15 september 2008 met de uitvoering van het renovatieplan. De huurders namen aan dat het in 2006 in stemming gebrachte renovatieplan zou worden uitgevoerd. Pas na afloop van de werkzaamheden zou blijken dat inmiddels nog weer flinke wijzigingen waren doorgevoerd.
Vrijwel alle huurders van de onderhanden genomen woningen (dertig stuks in totaal) zochten een goed heenkomen in de logeerwoningen met achterlating van een groot deel van hun inboedel in de te renoveren woning. Al gauw bleek dat de uitvoering niet alleen slecht was voorbereid maar kwalitatief gesproken ook bijzonder slecht werd uitgevoerd.
Vaak bleek dat woningen openstonden terwijl niet in de woning werd gewerkt waardoor ieder toezicht ontbrak en voorbijgangers ongehinderd de woning konden binnenlopen. Bij de vervanging van de radiatoren en de hierbij behorende leidingen werden ondeugdelijke constructies toegepast. Oude waterleidingen werden ten onrechte niet verwijderd. De montage van aluminium gevelafdekkingsplaten van 250 x 40 cm vond deels zo ondeugdelijk plaats dat de platen spontaan naar beneden vielen. Ook bleek toen pas dat de nieuwe radiatoren ongeveer zes keer zo groot waren als de oude radiatoren.
Een en ander veroorzaakte zoveel commotie bij de gedupeerde bewoners en veel andere bewoners dat de corporaties medio oktober 2008 alweer moesten besluiten de werkzaamheden stil te leggen. Het herstel van schade en het oplossen van de vele klachten nam maanden in beslag. Sommige klachten zijn nog steeds niet opgelost.
Het jaar 2009
De corporaties beseften al gauw dat een vervolg van de renovatiewerkzaamheden niet zonder meer mogelijk was. Ongetwijfeld was men zelf ook geschrokken van de resultaten en van de omvangrijke negatieve publiciteit.
Voor dit vervolg kozen de corporaties ervoor om aan de hand van het in 2006 in stemming gebrachte plan een aangepaste beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden en de van toepassing zijnde regelingen voor de bewoners in een informatieboekje vast te leggen.
De tekst van het informatieboekje werd afgestemd met het toenmalige bestuur van de Bewonersvereniging, waarbij de regelingen voor de bewoners wat werden versoepeld. Ook werd een nieuw ingerichte modelwoning door het bestuur van de Bewonersvereniging geaccordeerd. Het advies van het bestuur van de Bewonersvereniging om een nieuwe draagvlakmeting te laten uitvoeren werd door de corporaties van de hand gewezen.
De corporaties rekenden er kennelijk op dat langs deze weg het geschokte vertrouwen van de huurders zou kunnen worden herwonnen.
Dat bleek niet het geval te zijn. In het algemeen gesproken vonden huurders de modelwoning te zeer verschillen van hetgeen in 2006 in de projectfolder was verwoord en de regelingen voor de bewoners te schraal. Bij verschillende bewonersvergaderingen kwam dit duidelijk tot uiting maar de corporaties werden hierdoor niet op andere gedachten gebracht.
De herstart van de werkzaamheden werd tegen eind september 2009 gepland. Voorafgaand moesten de corporaties nog wel de instemming met de uitvoering van de werkzaamheden van de hierbij direct betrokken huurders in de woongebouwen G en M1 verkrijgen. Een aantal huurders weigerde om hiermee in te stemmen. Hierdoor werden de corporaties gedwongen deze huurders in kort geding te dagvaarden.
De desbetreffende huurders werden bijgestaan door mr Tuinman die door de Bewonersvereniging was ingeschakeld. De kantonrechter stelde de huurders in het gelijk.
In de uitspraak werd het volgende bepaald:
- Er is sprake van een renovatie in de zin van art. 7:220 lid 2 BW.
- De afwijkingen van het renovatieplan uit 2009 zijn niet van ondergeschikte betekenis ten opzichte van het renovatieplan uit 2006.
- Vast staat dat de corporaties niet kunnen profiteren van het wettelijk bewijsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW en de corporaties moeten daarom in het kort geding voldoende aannemelijk kunnen maken dat zij in een bodemprocedure kunnen aantonen dat het renovatievoorstel redelijk is.
- De corporaties hebben in de kort geding procedure niet aannemelijk kunnen maken dat zij erin zullen slagen in een bodemprocedure het op het renovatieplan 2009 gebaseerde voorstel te kunnen leiden tot een veroordeling van gedaagden tot medewerking aan de uitvoering van de renovatieplannen.
- De door de corporaties gewenste maatregelen zijn ingrijpend van aard.
- Zonder nader onderzoek kan bijvoorbeeld niet worden vastgesteld of het door de corporaties gekozen verwarmingssysteem, de omvang van de daarbij behorende radiatoren en de verandering van kleur van de puien niet tot een onaanvaardbare vermindering van het huurgenot leiden.
- Op voorhand staat vast dat de aard van de voorgenomen werkzaamheden en de gevolgen daarvan voor de huurders met zich brengen dat van de huurders in redelijkheid niet kan worden verlangd in hun woning te blijven wonen en met achterlating van hun spullen kunnen volstaan met logeren in een logeerwoning.
Zo kon de voorgenomen herstart van de uitvoerende werkzaamheden uiteindelijk toch niet doorgaan.
Het jaar 2010
Eind oktober 2009 stelden de corporaties voor opnieuw over aanpassingen in het renovatieplan te overleggen. De Bewonersvereniging heeft dat voorstel graag aanvaard. Toen was ook al uitgebreid in een openbare algemene ledenvergadering over alle knelpunten gesproken en hadden de leden van de vereniging besloten dat een groot aantal verbeterpunten doorgevoerd zou moeten worden. De corporaties waren hiermee bekend.
Al snel vroegen de corporaties ons een schriftelijk gekwalificeerd advies uit te brengen. In dit advies hebben wij de belangrijkste, door de leden van de Bewonersvereniging gewenste, verbeterpunten met name genoemd en omschreven; de overige verbeterpunten werden in algemene zin beschreven. Op dit advies werd door de corporaties schriftelijk geantwoord.
Hiermee werd van beide kanten de positie afgebakend en werd het duidelijk dat nog een grote kloof bestond tussen de opvattingen van de corporaties en de Bewonersvereniging over het gewenste renovatieplan. Met de uitspraak van de kantonrechter in 2009 werd door de corporaties nauwelijks rekening gehouden.
Hierna vond nog verder overleg plaats over het door de corporaties op te stellen renovatieplan en de organisatie van de draagvlakmeting. Van de kant van de Bewonersvereniging werd in een Informatieboekje precies vastgelegd hoe het met de eerder vastgestelde verbeterpunten was gegaan.
In maart 2010 publiceerden de corporaties het 'Plan van Aanpak Het Breed'. Vervolgens voerde de Woonbond een draagvlakonderzoek uit. Hierbij bleek dat niet meer dan 48% van de zittende huurders instemde met het Plan van Aanpak.
Hierna besloten de corporaties het renovatieplan als niet uitvoerbaar te beschouwen. Het projectbureau werd in vliegende vaart ontruimd. Het complex werd in desolate toestand achter gelaten.