Onderhoud


november 2010


Vanaf 1970 is maar weinig groot onderhoud uitgevoerd. De betonconstructie van de woongebouwen is twee keer geschilderd ter voorkoming van betonrot. De bovenstraat in de woongebouwen is circa 10 jaar geleden voorzien van een nieuwe afdeklaag. In het kader van de renovatiewerkzaamheden zijn inmiddels drie van de vier centrale stookinstallaties vernieuwd. De centrale watertransportleidingen naar de woningen zijn alleen bij de ketelhuizen 4 en 3 vernieuwd.

Navolgend wordt de huidige conditie beschreven van

  • de woningen
  • de centrale stookinstallaties
  • de woongebouwen
  • de woonomgeving.


De conditie van de woningen.

  • De puien bestaan merendeels uit glasgevels, gevat in aluminium, waarin kleine schuiframen zijn geplaatst. De puien zijn enkel beglaasd. Veel schuiframen kunnen niet goed meer worden bediend; de constructie is nogal inbraakgevoelig. De afdekking van de puien ten opzichte van het kozijn is versleten. De huurder kan zelf de ramen aan de buitenkant niet wassen.
 
  • Gebreken: bediening schuiframen is vaak niet goed mogelijk, wassen van de ramen is problematisch, tocht door slecht sluitende ramen en kozijnafdekking, slechte thermische isolatie, koudebruggen.

  • In de woningen ontbreekt een mogelijkheid tot temperatuurregeling. Er is geen centrale thermostaat aanwezig en de radiatoren zijn niet voorzien van een thermostaatkraan. De radiatoren kunnen slechts ingeschakeld of uitgeschakeld worden. Loopt de temperatuur te hoog op dan worden ramen of deuren opengezet.

  • Het ventilatiesysteem in de badkamer werkt onvoldoende waardoor vaak schimmelvorming ontstaat op het plafond. In de aangrenzende slaapkamer is vaak sprake van doorslaand vocht uit de badkamer waardoor ook daar schimmelvorming ontstaat en het behang loslaat. Mogelijk is er sprake van een constructief probleem.

  • In de dertig in 2008 gerenoveerde woningen zijn nieuwe radiatoren geplaatst. Omdat uitgegaan is van lage temperatuur verwarming zijn deze radiatoren zes keer groter dan de vervangen radiatoren. De verwarming van de woningen vindt echter nu nog steeds plaats op basis van hoge temperatuur. Hierdoor is het goed verwarmen van de gerenoveerde woningen praktisch gesproken problematisch; beide systemen functioneren samengenomen niet goed. Hiernaast komen ook klachten voor betreffende het ventilatiesysteem in de keuken en in de woonkamer. Niet duidelijk is in hoeverre de verwarmingsklachten veroorzaakt worden door gebreken in het ventilatiesysteem of door een slechte match van lage temperatuur radiatoren en de hoge stooktemperatuur van de centrale verwarming. Een verzoek om informatie hierover van een bewoner is niet beantwoord.

  • Overige regelmatig voorkomende gebreken aan de woning hebben betrekking op:
    - het stucwerk en het tegelwerk in de woningen
    - de afvoer van wc en douche naar het riool
    - sanitair en kranen (versleten)
    - hemelwaterafvoer.


De conditie van de vier centrale stookinstallaties.

  •   In het complex zijn vier centrale stookinstallaties aanwezig. Deze zijn aangelegd bij de bouw van het complex. Het rendement van deze stookinstallaties wordt door Eneco geschat op 67%; hiernaast is er door de grote lengte van het centrale watertransportsysteem sprake van aanmerkelijke leidingverliezen. Een en ander veroorzaakt zeer hoge stookkosten; over alle woningen gelijkelijk omgeslagen komt dit voor het jaar 2008 gemiddeld uit op 2.750 m³ gas. In de afzonderlijke woningen ontbreekt een bemeteringssysteem. De kosten per woning worden per woningtype bepaald op basis van een verdeelsleutel. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de ligging van de woning. Er is een plan opgesteld voor de vernieuwing van de centrale stookinstallaties en de bijbehorende centrale transportleidingen: met ingang van 2008 wordt jaarlijks één centrale stookinstallatie alsmede de bijbehorende transportleidingen tot aan de woning vernieuwd. Bij de uitvoering van een renovatieplan zouden ook de installaties in de woning aansluitend worden vernieuwd, inclusief het aanbrengen van individuele bemetering voor de centrale verwarming en warm tapwater. Doordat de renovatie sinds oktober 2008 stilligt heeft deze vernieuwing in de woning thans slechts bij 30 woningen plaatsgevonden.

  • In 2008 is de eerste van de vier centrale stookinstallaties en het bijbehorende watertransportleidingnet naar de aangesloten woningen vernieuwd. De nieuwe centrale transportleiding voor het warm tapwater is inmiddels op de woningen aangesloten. De transportleidingen voor de centrale verwarming zijn wel aangesloten. Hierbij is in een aantal gevallen de aansluiting op de centrale toe- en afvoerstandleiding in de woning verkeerd om aangelegd. Hierdoor wordt in de betreffende woningen het verwarmde water in de verkeerde richting door de leidingen en de radiatoren gestuwd. Dit verstoort de verwarmingscapaciteit in de betreffende woningen; het gaat gepaard met geluidsoverlast. Herstel van deze aanlegfout heeft in een aantal gevallen niet plaatsgevonden. In 2009 is de tweede centrale stookinstallatie vernieuwd. Hierbij is in een aantal gevallen dezelfde aanlegfout gemaakt. In 2010 is de vernieuwing van de ketelhuizen 2 en 1 in uitvoering genomen. Het bijbehorende centrale watertransportsysteem wordt vooralsnog niet vernieuwd.

  • Na de vernieuwing van de stookinstallaties voor Het Hoogt/Het Laagt is de levering van warm tapwater instabiel geworden. Regelmatig komen drukverschillen voor waardoor het met koud water gemengde warme water sterk van temperatuur wisselt. In het bijzonder bij het gebruik maken van de douche is dit bijzonder onaangenaam/gevaarlijk. Ook valt de levering van warm tapwater met enige regelmaat uit. Hetzelfde geldt overigens ook voor de centrale verwarming. Opmerkelijk is dat deze instabiliteit niet steeds bij alle woningen in gelijke mate voorkomt.

  • Het nieuwe buizenstelsel bevindt zich achter het plafond op de bovenstraat Het Hoogt. Plafondafdekking is nog niet aangebracht. Hierdoor zijn de kranen en drukregelaars vanaf de openbare straat direct toegankelijk en vandalisme-gevoelig. De openbare verlichting op de bovenstraat Het Hoogt is hierdoor sterk verslechterd. Inmiddels is een tijdelijke afdekking met bouwplastic aangebracht. Deze tijdelijke voorziening blijkt erg kwetsbaar te zijn. Het gebruikte materiaal is brandveilig.De stookkosten (gas en elektra) worden via de servicekosten aan de huurders in rekening gebracht. De corporaties schatten dat na de volledige vernieuwing van alle stookinstallaties en de leidingen en radiatoren in de woning het gemiddelde gasverbruik per woning op circa 900 m³ zal uitkomen, exclusief het verbruik van warm tapwater. Het huidige, gemiddeld genomen extreem hoge gasverbruik  (2.750 m3), wordt opgevat als een gebrek aan de gehuurde woning.

  • De corporaties hebben meegedeeld ingaande 2010 een leveringscontract met Eneco te hebben afgesloten voor de levering van verwarmd water voor de centrale verwarming in de woningen en warm tapwater via de twee vernieuwde stookinstallaties. Deze levering vindt plaats op basis van tarieven waarin naast de directe productiekosten ook andere kosten zijn begrepen. Over dit leveringscontract en de tarieven is geen overleg met de Bewonersvereniging gevoerd; de corporaties hebben aangegeven hierover ook geen overleg te willen voeren. Zo is er sprake van een beleidswijziging die een grote invloed zal uitoefenen op de hoogte van de servicekosten. Ten aanzien van dergelijke beleidswijzigingen komt aan de Bewonersvereniging op grond van de Wohv (Wet overleg huurder verhuurder) instemmingsrecht toe. Het niet verstrekken van informatie over de tarieven van Eneco en het negeren van het instemmingsrecht van de bewonersvertegenwoordiging wordt opgevat als een gebrek aan de gehuurde woning.

De conditie van de woongebouwen.

  • De woongebouwen zijn thermisch zeer slecht geïsoleerd.  Alle woningen zijn enkel beglaasd; vloerisolatie bij de benedenwoningen ontbreekt geheel; woningen die aan inpandige trappen grenzen of boven onderdoorgangen liggen zijn op deze raakvlakken evenmin afdoende geïsoleerd. Dit geldt merendeels ook voor het raakvlak met de inpandige beneden- of bovenstraat. De dakisolatie is merendeels vernieuwd. Na het aanbrengen van deze dakisolatie is een groot aantal hardnekkige lekkages bij woningen van de vijfde woonlaag ontstaan.

  • De geluidsisolatie van de woningen is niet erg groot. Het sluiten van de portiekdeuren veroorzaakt veel lawaai. Iedere woning grenst aan of ligt onder of boven de inpandige straat. Ook dit veroorzaakt de nodige geluidsoverlast in de woning.

  • Bij een aantal benedenwoningen is de kruipruimte niet droog. Water in de kruipruimte trekt op in de bouwkundige constructie en veroorzaakt vochtoverlast in de woning en muffe lucht. Zo ontstaat een gunstig klimaat voor huismijt.

  • De afvoer naar het gemeenteriool is in een groot deel van het complex zeer slecht. De bij de bouw aangebrachte gresbuizen, die de verbinding tussen het woongebouw en het gemeenteriool vormen, zijn heel vaak  door de wortels van bomen ernstig beschadigd, waardoor de afvoer stagneert. Regelmatig loopt vervolgens een wc in een van de woningen over.

  • Ieder woongebouw heeft een inpandige benedenstraat en een bovenstraat. De benedenstraat is afgedekt met buitengewoon glad beton waardoor gemakkelijk uitgegleden kan worden. Dit gebeurt dan ook regelmatig waardoor al flink wat ongevallen zijn voorgekomen.

  • Bij het opnieuw afdekken van de bovenstraat is geen goed waterafschot aangebracht, waardoor het hemelwater niet goed wordt afgevoerd. De afvoerputjes zijn vaak verstopt.

  • De openbare trappen in de woongebouwen zijn totaal versleten en kunnen daardoor, ondanks de hoge schoonmaakkosten die voor rekening van de huurders komen, niet meer goed worden schoongemaakt.

  • De liften naar de bovenstraat zijn na veertig jaar intensief gebruik ook totaal versleten en kunnen ook niet meer goed worden schoongemaakt. De liften zijn regelmatig en vaak vrij langdurig wegens storingen buiten gebruik. De liften zijn vaak smerig.

  • De verlichting van de straten en trappen is absoluut onvoldoende. Door de ontbrekende plafondafwerking op Het Hoogt is de verlichting daar nog verder verslechterd. Het vervangen van kapotte lampen neemt vaak geruime tijd in beslag.

  • De verf van de buitenkant van de balkondeuren is vrijwel geheel verweerd. Het verfwerk aan de straatzijde van de houten bouwdelen verkeert in zeer slechte staat.

De conditie van de woonomgeving.

  • In 2005 heeft een van beide corporaties besloten om een deel van het woningbezit te verkopen. Als gevolg hiervan werden woningen aan de reguliere voorraad sociale huurwoningen onttrokken. Dit leidde tot een aanmerkelijk leegstand. Na verloop van tijd werden leegstaande woningen tijdelijk verhuurd dan wel via een gebruiksovereenkomst ter beschikking gesteld. Vooral de hoge leegstand heeft veel onbehagen bij de zittende huurders veroorzaakt; met de tijdelijke huurders/kraakwachten konden de nabij wonende huurders vervolgens vaak geen goede onderlinge verstandhouding tot stand brengen. Hierdoor is de kwaliteit van de woonomgeving voor flink wat huurders verslechterd.

  • Door organisatorische wijzigingen bij de beide corporaties is de rol van de huismeester van het complex sterk verwaterd. Waar vroeger onderhoudsklachten en sociale problemen gemakkelijk bij de huismeester konden worden gemeld en door hem vaak konden worden opgelost moeten huurders thans vaak een onduidelijke weg binnen de organisatie van de corporatie zoeken om een klacht of een probleem te melden. Vaak blijkt dat achtergrondkennis ontbreekt waardoor een vlotte en deskundige afhandeling van het probleem stagneert of in het geheel niet tot stand komt. In woonblokken waarin inmiddels woningen zijn verkocht wordt de afhandeling van onderhoudsklachten via de VvE (Vereniging van Eigenaren)  geregeld. De VvE’s hanteren weer andere procedures dan de corporaties. Huurders worden nogal eens aangezien voor kopers waardoor onderhoudsklachten niet in behandeling worden genomen.

  • Tegenwoordig kunnen huurders bij de corporatie een zogenaamd ‘onderhoudscontract’ afsluiten. Wanneer huurders hiervan hebben afgezien worden reguliere onderhoudsklachten vaak niet eens in behandeling genomen of worden geheel ten onrechte kosten voor het verhelpen van de onderhoudsklacht in rekening gebracht bij de huurder.

  • Het onderhoud van de openbare ruimte is zowel ten aanzien van de bestrating als ten aanzien van het groenonderhoud bedroevend slecht. Bewoners die slecht ter been zijn komen door de hobbels en kuilen in de bestrating nog slechts moeizaam vooruit.

  • Na het afschaffen van de wekelijkse ophaalbeurt voor grof afval is de vervuiling in het complex zeer sterk toegenomen. Hierdoor zijn veel bewoners er aan gewend geraakt dat grof afval zomaar op straat kan worden gedumpt. Inmiddels is de vaste ophaaldag (eerst eenmaal per week, thans eenmaal per maand) weer ingevoerd maar het gedrag van  bewoners ten aanzien van het op straat dumpen van dit afval is nauwelijks verbeterd. Zo is de vervuiling binnen het complex sterk toegenomen. Het aanzien van het complex heeft hiervan flink te lijden. Muizen en ratten gedijen er wel bij.

  • Ten behoeve van de renovatie is vanaf het voorjaar 2008 een flink deel van de openbare ruimte bij Het Hoogt/Het Laagt in beslag genomen. Containers, keten, apparaten, bouwmateriaal, rijplaten en afvalmateriaal werden geplaatst waardoor bijvoorbeeld de parkeervoorzieningen sterk werden beperkt en het aanzien van de woonomgeving sterk verslechterde. Sinds enige tijd zijn de meeste spullen weer weggehaald. Het zwaar beschadigde openbare groen is nog steeds niet goed hersteld. Omwonende huurders werden hiervoor niet in de huur gecompenseerd.

Deze website gebruikt cookies en wij zijn wettelijk verplicht uw toestemming te vragen voor het plaatsen van cookies Lees onze Privacy Verklaring