december 2010
Renovatie of onderhoud?
De corporaties betogen dat de renovatie in het complex voor een groot deel betrekking heeft op onderhoudswerk. Maar omdat de renovatie niet van start gaat blijft het onderhoud ook maar liggen. Dat proces doet zich concreet nu al meer dan tien jaar voor. Uitstel van de renovatie betekent zo ook steeds weer uitstel van het onderhoud.
Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat de verbinding van renovatie (woningverbetering) en onderhoud in de vorm van een totaalproject zowel voor de huurders als voor het complex uiteindelijk heel ongunstig is geweest. Niet alleen is van woningverbetering nog steeds geen sprake maar intussen is de kwaliteit van de gehuurde woning en de directe woonomgeving er ook erg op achteruit gegaan. Veel huurders hebben zich in de vele jaren van overleg als betrokken huurders getoond en hebben gezamenlijk, óók in emotioneel opzicht, veel geïnvesteerd in het overlegproces. De huidige situatie is dan ook zeer onbevredigend.
Zo komt haast vanzelf de vraag aan de orde of de koppeling van renovatie en onderhoud in één project nu nog levensvatbaar is. Gegeven de afwijzing van het renovatieplan door de gezamenlijke huurders in mei 2010 en de kennelijk bij de corporaties ontbrekende mogelijkheden om het plan nog aanmerkelijk te verbeteren, valt niet te verwachten dat binnen afzienbare tijd zo'n gecombineerd project in uitvoering zal kunnen worden genomen.
Een probleem hierbij is dat huurders maar weinig invloed kunnen uitoefenen op het concept voor de renovatie. Natuurlijk is dat in het verleden op velerlei wijzen geprobeerd te doen maar uiteindelijk berust de zeggenschap over het definitieve renovatieplan volledig en uitsluitend bij de corporaties. In de besluitvorming van de corporaties zal het overleg met de huurders zeker wel een rol spelen (te veel onopgeloste knelpunten verkleinen de kans op succes) maar dat wordt altijd verweven met de eigen ideeën over de kwaliteiten van het plan en de verwachtingen van de beslissers over de uitkomst van de stemming. Positief denken is jammer genoeg niet altijd realistisch.
In feite hebben de huurders alleen iets te zeggen bij de draagvlakmeting, de stemming over het plan. Iedere huurder maakt dan zijn eigen afweging en weegt de voordelen en de nadelen van het plan tegen elkaar af. Hierbij spelen de persoonlijke omstandigheden vanzelfsprekend ook een stevige rol. Alle huurders samen bepalen zo of aan de corporaties groen licht zal worden gegeven om het plan verder uit te werken of niet. Blijft woningverbetering achterwege dan moeten de huurders dat maar voor lief nemen. Woningverbetering kan door de huurder nu eenmaal niet worden afgedwongen.
Ten aanzien van de onderhoudssituatie van de gehuurde woning verkeert de huurder in een veel duidelijker positie. Aanspraak kan namelijk worden gemaakt op herstel van gebreken en die aanspraak kan kracht worden bijgezet via de huurcommissie en/of de kantonrechter. Gebreken verlagen het woongenot en op grond hiervan kan naast herstel ook huurverlaging worden gevorderd zolang het herstel niet heeft plaatsgevonden.
Omdat de huurders zoveel jaren de wens van de corporaties om renovatie en onderhoud in één totaalproject onder te brengen hebben gerespecteerd is de positie van de huurders ten aanzien van de uitvoering van (dringend) noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uit beeld geraakt. Ten onrechte wordt door sommigen gedacht dat nu de renovatie is afgeblazen daarmee ook het onderhoud van de baan is. Helaas wordt die gedachte ook door de corporaties naar voren gebracht. In het artikel in Cobouw van 21-5-2010 stelt de heer Hildering niet te verwachten dat de komende twee jaar een aannemer in het complex aanwezig zal zijn.
Langs deze lijnen is begin dit jaar door het bestuur van de Bewonersvereniging overwogen op welke manier het onderhoud losgekoppeld zou kunnen worden van een toekomstige renovatie. Niet alleen de staat waarin de woningen, de woongebouwen, de collectieve voorzieningen en de directe woonomgeving verkeren, maar ook de verwachting dat het renovatieplan geen 70% instemming zou verwerven speelde hierbij een grote rol. In overleg met mr Tuinman is dit probleem besproken en is een aanpak bedacht. Die aanpak hield in dat iedere individuele huurder zich tegen betaling van een bescheiden eigen bijdrage als deelnemer kon aanmelden in een collectieve juridische procedure waarbij de Bewonersvereniging als bemiddelende en coördinerende procespartij zou optreden. In de procedure zou vervolgens, tegen de achtergrond van de onderhoudsproblematiek, huurverlaging worden gevorderd vanwege verminderd woongenot.
In maart 2010 hebben wij alle huurders in het complex dit plan van aanpak schriftelijk voorgelegd. Een voldoend aantal huurders meldde zich als deelnemer aan waarna de praktische voorbereiding van de procedure werd gestart.
Inmiddels heeft begin november 2010 een regiezitting bij de rechtbank Amsterdam plaatsgevonden. Besloten is dat beide partijen eerst nog schriftelijk stukken zullen wisselen. Hierna zal de behandeling van de stukken plaatsvinden. Wij verwachten dat de volgende zitting in februari 2011 zal plaatsvinden.